وبلاگ عقود مدنی
» تکالیف موجر و مستاجر در عقد اجاره
موجر و مستاجر در برابر یکدیگر چه تکالیفی دارند؟
عقد اجاره یک عقد لازم و غیر قابل فسخ است؛ به عبارتی دیگر، این عقد قابل فسخ نیست مگر اینکه هر دو طرف بخواهند با توافق یکدیگر آن را اقاله کنند[ بر هم زدن عقد با توافق طرفین]، یا اینکه علت قانونی برای فسخ وجود داشته باشد. عقد اجاره بر دو قسم می باشد: اجاره اشیا و اجاره اشخاص
اجاره ای که ما با آن بیشتر سر و کار داریم، اجاره اشیا می باشد و این اجاره موجب تملیک منافع به عوض معلوم می شود؛ به عبارت دیگر در این عقد، منافع یک مال در برابر عوضی معلوم به شخص مقابل تملیک می گردد؛ مثلاً شخصی خانه را اجاره می کند و در مقابل مال الاجاره ای که به موجر می‌دهد، مالک منافع آن خانه به مدت یک سال می گردد.
اجاره اشخاص نیز نوع دیگری از عقد اجاره است که به معنای بر عهده گرفتن انجام کاری توسط شخصی در برابر عوضی معلوم می باشد.
طرفین عقد اجاره، موجر و مستاجر نام دارند؛ موجر کسی است که منافع مال خود را برای مدتی معین به دیگری تملیک می کند و مستاجر شخصی است که در مقابل پرداخت عوضی معلوم مالک منافع می شود.
مطلب مرتبط
چگونه بهترین وکیل برای پرونده خود را پیدا کنیم؟در عقد اجاره همانند سایر عقود، طرفین قرارداد حقوق و تکالیفی در مقابل یکدیگر دارند و رعایت این حقوق و تکالیف الزامی می باشد. در ادامه به چند مورد از تکالیف موجر و مستاجر در برابر یکدیگر اشاره می کنیم:
تکالیف موجر
١- موجر (اجاره دهنده) باید عین مستاجره را به مستاجر (اجاره گیرنده) تسلیم نماید و این تسلیم باید به گونه‌ای باشد که مستاجر بتواند از این مال استفاده مطلوب ببرد. ماده ۴۷۶ قانون مدنی در این خصوص می گوید:
موجر باید عین مستاجره را تسلیم مستاجر کند و در صورت امتناع، موجر اجبار می‌شود و در صورت تعذر اجبار، مستاجر خیار فسخ دارد.
منظور قسمت اخیر ماده این است که موجر وظیفه تسلیم عین مستاجره را دارد و اگر آن را تسلیم نکند مستاجر ابتدا باید او را الزام به تسلیم کند و در صورتی که این الزام موثر نباشد مستاجر می تواند عقد اجاره را فسخ کند. همچنین گفته شد که تسلیم باید به گونه ای باشد که مستاجر بتواند از مال استفاده مطلوب کند؛ بنابراین اگر مثلاً خانه ای به شخصی اجاره داده شود و درب چند اتاق آن قفل باشد، در این صورت مستاجر نمی تواند به درستی از آن خانه استفاده کند.
٢- موجر نمی تواند در مدتی که مال را اجاره داده در آن مال تغییری ایجاد کند که با منافع مستاجر در تضاد باشد؛ لذا مستاجر باید بتواند بدون وجود مانع، از مال مورد اجاره استفاده نماید و اگر موجر می خواهد تغییراتی در عین مستاجره ایجاد کند، آن تغییرات نباید منافی حقوق مستاجر باشد.
۳- تعمیرات و مخارجی که در عین مستاجره لازم است انجام شود همگی بر عهده مالک می باشد؛ مثلا اگر پشت بام نیاز به ایزوگام دارد این کار بر عهده موجر است مگر اینکه شرط خلاف آن شده باشد یا عرف و عادت برخلاف آن باشد؛ مثلاً عرف، پرداخت شارژ ساختمان را با مستاجر می داند.
تکالیف مستاجر
١- مستاجر باید در استفاده از عین مستاجره به نحو متعارف رفتار کند و نباید تعدی یا تفریط نماید؛ به عبارت دیگر مستاجر نباید نسبت به مواظبت از مالی که به او اجاره داده شده زیاده روی یا کوتاهی کند و اگر تفریط یا تعدی کند مسئول جبران خسارت است. لازم به ذکر است که مستاجر مسئول حفاظت از عین مستاجره می باشد؛ اما در صورتی که مال تلف یا ناقص شود، او مسئول تلف یا نقص نیست مگر آنکه ثابت شود که وی در این خصوص تقصیری مرتکب شده است.
٢- مستاجر باید عین مستاجره را برای همان مصرفی که در عقد اجاره مقرر شده استفاده کند و اگر تعیین نشده است که عین مستاجره را برای چه کاری به مصرف برساند، باید با توجه به اوضاع و احوال از منافع آن استفاده کند.
۳- مستاجر باید مال الاجاره ای را که برای استفاده از منافع عین مستاجره به موجر می پردازد، در مهلتی که بین طرفین مقرر شده است پرداخت نماید و در صورتی که طرفین برای پرداخت موعدی را تعیین نکرده باشند، مستاجر باید مبلغ را نقدا بپردازد.
بنابراین هر یک از موجر و مستاجر در مقابل یکدیگر حقوق و تکالیفی دارند و عدم رعایت آنها برای طرف مقابل حق فسخ به وجود می آورد.
